Najem okazjonalny mieszkania nie jest czymś nowym w polskim prawie, przepisy w sprawie najmu okazjonalnego weszły w życie w 2009 roku, a jednak jest to instytucja wciąż mało znana i mało rozpowszechniona. Statystycznie ilość tego typu umów z każdym rokiem rośnie choć na razie stanowi zaledwie kilka procent ogółu umów najmu lokali mieszkalnych. Mimo iż wybuch pandemii zachwiał wynajmem mieszkań, najem okazjonalny może być pod kilkoma względami rozwiązaniem wartym uwagi. Najem okazjonalny gwarantuje właścicielowi nieruchomości skuteczniejszą ochronę własności, uchyla rygory związane z ochroną lokatorów postępujących wbrew zasadom i ułatwia eksmisję uciążliwego najemcy. Także najemca czuje się pewniej wiedząc, że wynajmuje mieszkanie od właściciela, oficjalnie i zgodnie z prawem.
Choćby dlatego warto przypomnieć co to takiego najem okazjonalny i czemu służy? Najem okazjonalny dotyczy najmu lokalu mieszkalnego. Artykuł 2 ust. 2 Ustawy o własności lokali stanowi, że samodzielny lokal mieszkalny, o którym potocznie mówimy mieszkanie, jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Żeby skorzystać z najmu okazjonalnego, właściciel mieszkania, czyli potencjalny wynajmujący nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali. Musi też zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dnia rozpoczęcia najmu.
Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawartą na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Obok samej umowy między wynajmującym i najemcą, potrzebne są jeszcze dodatkowe oświadczenia, o których mówi Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego w art. 19a ust. 2:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego w pisemnym żądaniu i nie krótszym niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy,
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, (w którym najemca mógłby zamieszkać w razie obowiązku opróżnienia lokalu) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu (na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym).
Dodatkowych formalności nie jest więc zbyt wiele i stosunkowo niewielki jest ich koszt biorąc pod uwagę korzyści z zabezpieczenia jakie niosą dla właściciela mieszkania w razie kłopotów z respektowaniem umowy przez najemcę. Koszt złożenia wymienionych oświadczeń przed notariuszem, to około 150 do 300 złotych. Bywa, że najemca i wynajmujący dzielą się tymi kosztami, a czasem właściciel bierze je w całości na siebie zwłaszcza jeśli zależy mu na wynajęciu lokalu, a chce też czuć się bezpiecznie. W praktyce słabością najmu okazjonalnego może okazać się jedynie trudność najemcy ze znalezieniem potencjalnego lokalu zastępczego i uzyskania zgody właściciela takiego lokalu.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na który była zawarta albo ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia.
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie opróżnienia lokalu powinno zawierać między innymi:
- oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,
- wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
- termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. W przypadku bezskutecznego upływu wskazanego terminu, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu.
Oprócz tego do wniosku właściciel załącza:
- żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
- dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela,
- potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania (właściciel ma taki obowiązek w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu).
Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego daje właścicielowi możliwość wszczęcia postępowania egzekucyjnego i pozbycia się niesolidnego najemcy.
Najem okazjonalny likwiduje okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Możliwe jest na przykład zastosowanie eksmisji w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich. Przy zwykłej umowie najmu właściciel nie może ot tak usunąć lokatora, który nie chce dobrowolnie opuścić wynajmowanego mieszkania, pozostaje mu więc dochodzenie swych praw w procesie sądowym oraz oczekiwanie na decyzję o przyznaniu przez gminę lokalu socjalnego. W praktyce często oznacza to, że wyrok eksmisyjny jest nieskuteczny.
Jak widać przepisy o najmie okazjonalnym dają możliwość złagodzenia rygorów związanych z przepisami o ochronie lokatorów i są korzystne dla właścicieli mieszkania. Z drugiej strony dają też pewne gwarancje najemcy. Z uwagi na to, że umowa jest zawarta na czas oznaczony, jeśli najemca przestrzega wszystkich jej postanowień, wynajmujący nie może nagle wypowiedzieć najmu wedle własnego widzimisię. Umowa zostaje też zgłoszona do Urzędu Skarbowego, najemca zyskuje zatem pewność, że wynajmuje mieszkanie od właściciela i zgodnie z prawem.
Podstawa prawna:
Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 611)
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 1910)
Kodeks postepowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r. (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1575)